房地產做不好副業_屏東汽車借款
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房地產企業多元化，早就不是新鮮事。
業界最為耳熟能詳的，便是恆大造車、碧桂園造機器人和萬科養豬。
恆大造車的事在業內轟轟烈烈。11月12日，恆大汽車官方宣布，恆大汽車上海、廣州兩地的生產基地全面啟動試生產調試。按照之前的計劃，這兩個生產基地全面達產後能做到每分鐘生產1輛車。
在11月10日，恆大正式發布恆馳車標，以“保護藍天，決勝紅海，東方雄獅，傲視全球”詮釋了車標的來源及內涵，且表態“到2025年，恆大集團將把恆大汽車打造成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。”
在恆大汽車2020年半年業績發布會上，恆大曾首次披露了2019年以來在造車上的具體投入，恆大造車的總投入共計294億元。不過，恆大造車花的錢顯然遠不止此。此前，有媒體報道，僅在2019年，恆大就在“造車夢”上砸了近3000億元。梳理公開的報道可知，僅2019年6月，恆大就與先後與廣州市政府和瀋陽市政府簽署戰略合作協議，將在兩地分別投資1600億元和1200億元用於建設新能源汽車及相關配件等項目基地。
但業界對恆大造車這事的爭議一直頗大，造車的真實原因也備受質疑。恆大雖未對市場的質疑聲做出過正面回應，但虧損和拿地卻是不爭的事實。
財報數據显示，2018年至2020年上半年，恆大汽車三年來已累計虧損88.32億元。據燃財經不完全統計，2019-2020年，恆大汽車在天津、六安、南通、瀋陽、廣州、鄭州等城市底價拿多宗商住地塊，總金額達177億元，土地面積超300萬平方米。
碧桂園做機器人同樣高調。從2018年碧桂園創始人楊國強宣布進軍機器人領域至今，碧桂園旗下先後成立了兩家機器人公司，建築機器人公司博智林機器人和餐飲機器人公司千璽機器人集團，產品覆蓋了建築機器人、安防機器人、清潔機器人和廚藝機器人多個品類。
剛剛過去的第二十二屆中國國際高新技術成果交易會上，千璽機器人集團攜多款自主研發的餐飲機器人為現場觀眾上演了一場智慧科技的視覺表演。11月初，博智林機器人發布了9款43台建築機器人，用於順德碧桂園一個項目，據媒體報道稱，該批機器人已經分批上崗。
與恆大和碧桂園相比，其他房地產公司搞副業相對低調一些，比如萬科養豬，在10月17日的萬科2020年度北方區域媒體交流會上，郁亮首次回應養豬熱聞，稱萬科進入養豬行業不是因為,“豬肥房瘦”，而是“客戶有需要，我們就多做一點。”
融創的醫療、綠地的金融、綠城的農業、旭輝的教育、佳兆業的電競，除了物業服務、長租公寓、文旅小鎮、社區養老等跟地產主業息息相關的板塊，房企跨行搞的副業多種多樣，概念更是層出不窮。克而瑞研究中心2019年統計的數據显示，TOP 30的房企中，70%的企業都發布過多元化業務戰略；TOP 100的房企中，有97％的企業布局了多元化業務。
但是，想做副業是一回事，能不能做好卻值得商榷。
在藍潤地產副總裁劉瑞光看來，房地產多元化實際是個偽命題。據觀點地產報道，劉瑞光在2020博鰲房地產論壇的“主題論壇之二：多元深水區”的主題討論會環節中表示，“房地產的多元化，基本上80-90%是失敗的。”
“選擇比做事情更重要，多元化一定要尊重行業規則。多元化要選擇一個行業跟房地產規模基本相等的。另外，這個行業要有龍頭和成功公司。“在論壇上，劉瑞光直言道，“房地產人太驕傲了，驕傲到干什麼都是以房地產那一套，拿錢砸、上廣告、快周轉、拿錢請人，把最好的人、最好的明星和最好的東西攏到這兒，（以為）就一定會成功。”
“如果做多元化，最終要做的就是敢幹也一定要敢認栽，栽了不怕，房地產幾年就能掙回來。”
恆大汽車連續虧損，碧桂園的機器人離收穫還有很長的一段路。更何況業界對房地產做副業之心質疑不斷，對於房企多元化業務而言，何時才能真正進入“收穫期”？
“多元”業務處境尷尬
恆大是房地產企業中做副業動靜最大的。自2015年開始，恆大就高舉多元化的旗幟，不斷跨界，從礦泉水，到糧油、母嬰、體育甚至文旅行業，再到眾所周知的汽車，都有涉足。當年的恆大足球，三年打進亞洲足球俱樂部冠軍聯賽，四年即奪得亞冠冠軍，倍受關注。
但除了恆大足球，恆大的其他副業就顯得有些尷尬。恆大冰泉兩年半虧損了39.46億元，2016年只能作價18億元“賤賣”；3年投資數百億元的糧油及農副產品領域，最終以27億元打包出售；曾斥巨資建設的光伏發電站，最終也不了了之。
不過，恆大汽車的資本故事則還在講述中。
8月3日，恆馳首期六款車型發布，隔日，恆大健康的股價大漲，市值達到3201億港元的歷史高點，一度超過國內龍頭車企上汽集團和比亞迪。8月26日，恆大健康正式更名為“中國恆大新能源汽車集團有限公司”（以下簡稱“恆大汽車”）。
9月15日，恆大汽車按配售價每股22.65港元，發行1.77億股配售股份，配股所得款項總額將約40億港元，引入的投資者包括騰訊控股、紅杉資本、雲鋒基金和滴滴出行等，其中，雲鋒基金是由馬雲參与創辦的私募基金。交易完成后，恆大持股比例由原來的74.99%降至72.95%，同時獲得40億港元資金。
9月18日，恆大汽車宣布擬發行人民幣股份及於上海證券交易所科創板上市。
不僅僅是恆大，11月8日，寶能汽車西安基地綠色智慧工廠宣布正式建成，寶能增程式電動汽車REV也於當日下線，它是寶能汽車自主研發的新能源xEV平台上的首款車型。而在7月6日，富力也宣布將參股華泰汽車，共同發展新能源汽車產業。
“房地產進入平穩增長期，房企需要新的資金增長口，比如高產出、高收益的汽車行業。”一位資深汽車行業主播對燃財經指出，對於喜歡賺快錢的房企來說，汽車行業的盤子足夠大。
碧桂園的機器人餐廳最近也很熱門。11月11日，碧桂園旗下千璽機器人餐飲集團自主研發的多款機器人亮相中國國際高新技術成果交易會。
資料显示，千璽集團已申請700多項各類專利，自主研發機器人設備及軟件系統80多種，並獲得國內首家系統集成餐飲機器人CR認證。目前，公司在佛山、廣州、江門等地運營13家機器人餐廳，超200餘台各類餐飲機器人單機設備，在北京、江西、陝西等10餘個省市的醫院、商業中心、景區、大學和政企單位實現運營。
不過，目前機器人餐廳能夠獲得多少收益，尚不得而知。一位接近碧桂園的業內人士體驗了1月份開業的廣州珠江新城機器人中餐廳旗艦店，在他看來，“形式大於食物本身，就是機器自動化，沒什麼創意，看不出跟傳統餐廳相比有什麼競爭力，可能大人會帶着小孩去嘗試。”
除了餐飲機器人，博智林研發的建築機器人似乎也進展順利。碧桂園總裁莫斌在2020年中期業績發布會上介紹，公司在研建築機器人有50款，其中35款已投放工地測試，按計劃是在明年進行小批量的生產，相信2022年能夠有一些營業收入。
9月底，博智林首批大規模工程應用建築機器人在順德碧桂園鳳桐花園項目完成交接儀式，共有9款43台建築機器人“列隊服役”，包括安全警戒機器人、泥瓦工機器人、鋪磚機器人、噴漆機器人、掃地機器人等。
在2019年和2020年上半年的財報中，碧桂園寫明“三駕馬車”為地產、機器人、現代農業，楊國強對機器人事業寄予厚望可見一斑。
相對而言，萬科養豬儘管充滿話題性，卻似乎更為穩健。2020年3月，萬科正式成立食品事業部，主要布局三大領域：生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲。5月7日，食品事業部公開招聘豬場拓展經理、聚落化豬場總經理、預結算專業經理、開發報建專員、豬場獸醫等崗位。
天眼查显示，萬科控股的珠海琴山佳業農業發展有限公司於2020年新增三項對外投資，均為養豬企業，總投資僅2100萬元。
地產經濟學家鄧浩志向燃財經指出，萬科養豬這種副業，實屬發現商機，然後大膽嘗試，投入資金不多，風險可控，是比較正常的市場化行為。
中原地產資深市場分析師盧文曦則認為，養豬具有周期性，特殊時期值得投資，“現在豬肉價格又掉下去了，萬科養豬帶有玩票性質。”
對於養豬事業的情況，萬科集團對燃財經表示，“這一塊暫時沒有更多信息。”
除了碧恆萬等龍頭房企跨行副業，2019年新晉千億房企奧園最近也在熱衷醫美事業。
2019年3月18日，奧園健康在香港聯交所掛牌上市。2020年3月，奧園健康收購浙江連天美5%股權；7月份，斥資11.6億元收購A股上市公司京漢股份；9月份，耗資6.91億元收購連天美55%股權，此次交易完成后，奧園健康將持有連天美60%股權；11月12日，奧園健康將京漢股份更名為“奧園美谷”，進軍美麗健康產業。
上半年財報显示，奧園健康2020年6月貨幣資金為9.9億元，其中包含2.6億元短期銀行借款。也就是說，奧園健康以負債方式“買買買”，入局醫美產業。
對於大健康產業，奧園健康對燃財經表示，內部正處於架構調整中，不方便透露更多信息。
用錢砸出新“帝國”
財大氣粗，房企搞副業，通用的路徑是，大手筆砸錢，買出”快車道”。
恆大造車令汽車行業咋舌，以“恆大速度”買買買，獲得成熟的汽車產業鏈。早在2017年，恆大健康以8億美元投資賈躍亭創辦的Faraday Future，2018年雙方反目，恆大最終以獲得FF公司32%股權、掌控FF中國業務結束首次嘗試。
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但恆大並未止步，許家印造車的決心在2019年一發不可收拾。僅僅2019年1月，恆大就以9.3億美元控股瑞典電動汽車公司NEVS，以10.6億元控股卡耐新能源，以1.5億歐元入股瑞典跑車品牌柯尼塞格。NEVS於2012年收購薩博汽車，2015年在天津成立國能汽車，恆大於2019年11月及2020年6月又分別增資30億美元、3.8億美元，完成對NEVS的全資收購。
2019年，恆大繼續入局輪轂電機生產企業e-Traction、動力工程公司hofer Aktiengesellschaft、動力電池龍頭企業上海卡耐新能源，並於年底與歐美多家汽車技術、設計頂尖公司達成戰略合作。
“恆大砸了300多億元，弄到廣州南沙工廠、瑞典薩博知識產權、固態電池技術專利、超跑品牌，這筆錢花得很值。”上述汽車主播認為，恆大短短時間砸錢買了汽車的全產業鏈，是行業內無法想象的，但他不看好恆馳轎車，“薩博93已經是15年前的舊車，恆大隻是貼了新牌，跟其他公司比存在着多個代差。定價16.98萬元明顯不合理，6.98萬元的話我會考慮一下。”
圖 / 微博@恆馳
地產大亨跨行造新能源汽車，業內人士普遍認為，與國家十年以來對新能源汽車的補貼有關。4月23日，財政部、工信部、科技部、發改委四部委明確將新能源汽車推廣應用財政補貼政策實施期限延長至2022年底。
從2010年起，中國即開展對新能源汽車企業端、消費端的補貼政策，純電動車每輛最高補貼6萬元，相關企業甚至可以100%免稅。此舉帶動國內新能源汽車行業的迅速發展，工信部最新數據显示，我國新能源汽車產銷量連續五年位居世界首位，累計推廣的新能源汽車超過了450萬輛，佔全球的50%以上。
不過，2016年補助標準開始退坡，財政部相關政策指出，2017-2018年補助標準在2016年基礎上下降20%，2019-2020年補助標準在2016年基礎上下降40%。
根據中國汽車工業協會統計數據，2020年1-9月，新能源汽車產銷分別完成73.8萬輛和73.4萬輛，同比分別下降18.7%和17.7%。
可見，許家印迅速拼接的汽車帝國，追趕的可能是新能源末班車。
碧桂園跨界機器人、人工智能產業，也是在發力追趕未來潛力行業。
7月份，住建部等13部門聯合發布《關於推動智能建造與建築工業化協同發展的指導意見》，強調推進建築工業化、数字化、智能化升級，推動形成一批智能建造龍頭企業，打造“中國建造”升級版。
“中國製造2025”早已在2015年提出，對於智能製造，對於機器人時代，楊國強充滿熱情。2018年，他就在公司內部管理會議上高調錶示，“5年內要在機器人領域投資800億元人民幣。”
碧桂園2020年中報显示，碧桂園重點聚焦建築機器人、BIM、新型裝配式及相關核心技術，已招募了3604名國內外優秀研發人才，進行建築機器人及相關智能施工設備、裝配式等的研發、生產與應用，累計遞交專利申請2314項，獲授權567項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術。
跟恆大造車有得一拼，碧桂園造機器人也是火箭速度。2018年6月，碧桂園深圳機器人產業園落地；7月，成立廣東博智林機器人有限公司；9月份，在廣東順德拿地，將建機器人谷；12月，清華大學-博智林機器人聯合研究院揭牌。2019年5月，碧桂園宣布投入500億元打造長沙湘江智谷項目；同月，千璽機器人集團成立；8月，FOODOM機器人火鍋餐廳、FOODOM機器人快餐廳試營業。
為了造機器人，碧桂園2018年以來研發費用逐年上漲。年報显示，2017年至2020年上半年，碧桂園研發費用分別為 6.93億元、12.24億元、19.73億元，及10.3億元（2019年中期為6.2億元）。2020年中報數據显示，包括物業投資、酒店經營及其他（如機器人智能製造、機器人餐飲、社區零售及現代農業）等的其他分部總對外收入，由2019年上半年的約18.69億元下降4.3%至2020年同期的約17.89億元。
短短兩年間，碧桂園也搞出一個機器人帝國。鄧浩志對此評論，碧桂園此舉是響應國家號召，但大規模資金投入一個新領域，能不能成功，嘗試的結果如何，都具有很大的不確定性。
房企搞不好副業
雖然做副業的決心很大，但目前看來，這些房地產企業的副業大部分都是鏡花水月。
看起來非常輝煌的恆大汽車，2020年上半年錄得虧損24.57億元，較2019年中期的虧損19.84億元擴大23.82%。年報显示，由於新能源汽車規模擴大，恆大汽車2018年和2019年分別虧損14.28億元和49.47億元。據此，截至2020年上半年，恆大汽車三年來已累計虧損88.32億元。
位於紅檔的恆大，11月8日宣布終止與深深房A的重組計劃，1300億元戰略投資者也大致商談完畢，確定的僅有30億元戰投需要恆大支付本金回購，這筆負債危機得以解決。但表內負債仍然高達9000億元的恆大，打七折賣房、大力促回款，現金流狀況依然並不盡如人意。
於是，11月1日，恆大148.5億元轉讓其持有的廣彙集團40.96%股權。此前，恆大於2018年9月通過收購和增資等方式，獲得廣彙集團40.96%的股權，投資總金額144.9億元。
廣彙集團旗下廣匯汽車是全國最大的汽車經銷商，截至2019年末，該公司在全國共建立782家4S店。此前，恆大汽車宣傳稱，“公司入股全球最大汽車經銷商廣彙集團，同時憑藉自有超萬人的銷售團隊，超6000萬業主渠道，1000多個社區，建立了龐大的線下銷售網絡。”
為了降低公司負債率，許家印不惜放棄買來的最大汽車銷售渠道，但恆馳於2021年量產，首期產能40萬輛，如何銷售將成疑問。
除了許家印148.5億元賣掉汽車經銷公司新疆廣匯股權外，富力也為了降負債，於11月9日，宣布擬以44.1億元的對價，將廣州國際機場富力綜合物流園70%的股權轉手給黑石集團。資料显示，廣州富力國際空港綜合物流園是富力唯一的物流園項目，於2007年成立。
盧文曦向燃財經表示，現在房企喜歡做“博眼球”的事情，但隔行如隔山，做不好也會翻車。比如2016年120億元收購產業鏈進入新能源汽車產業的銀億集團，就於2019年中申請破產重整。
同策研究院總監宋紅衛告知燃財經，東亞區域企業發展到一定階段，趨向走多元化的發展戰略，如果選擇符合時代趨勢的產業，風險相對會降低。“多元化有很多成功案例，但背後是數倍的失敗案例。每個行業都有龍頭企業，他們積累了多年的經驗、客群及渠道，房企突然跨界，面臨的競爭更為激烈。”
副業不好做，現實給房企一記重拳。副業做不好，總是逃不掉“圈地圈錢”的嫌疑。
鄧浩志對燃財經表示，很多房企搞副業，就是一個噱頭，做國家希望發展的產業、搞政府喜歡的項目，但本質上仍是為了房地產，因為產業項目總有住宅配套，“掛羊頭賣狗肉，說白了就是一種新的圈地模式，多少有點欺騙行為。過去幾年間，很多產業遲遲沒有成果，但住宅部分已經快速銷售，現在一些地方政府覺醒了，對這些產業拿地開始謹慎甚至拒絕。”
天眼查資料显示，恆大汽車旗下有多家子公司專門從事房地產開發業務，比如恆大新能源科技集團有限公司，旗下就有28家子公司名稱帶有生活服務或置業字眼。
2019年4月，恆大汽車底價8.47億元拿下廣州南沙萬頃沙智能網聯汽車產業示範園西北部地塊，面積達85.8萬平方米；接着於8月，恆大以57.29億元的底價拿下該園區兩宗商業用地，樓面單價均不過萬。
據燃財經不完全統計，2019-2020年，恆大汽車在天津、六安、南通、瀋陽、廣州、鄭州等城市底價拿多宗商住地塊，總金額達177億元，土地面積超300萬平方米。
恆大汽車也以土地進行融資。例如，2019年10月，恆大汽車發行“光大·恆能1號恆大新能源項目集合資金計劃”，募集15億元資金，抵押物為恆大汽車控股的濤永公司、明馳公司、景彬公司及深安公司於2019年6月25日競拍取得的位於安徽六安市的住宅土地使用權。
相似的，碧桂園2018年9月以底價13.4億元拿下廣東順德23.3萬平方米地塊，樓麵價僅1530元/平方米，計劃投資800億與2023年建成機器人谷。其中，有10.3萬平方米地塊為商住用地，擬建10棟住宅與2棟服務型公寓。
除了搞副業的目的不純以外，房企搞副業的方式也不太對勁。
上述汽車主播分析稱，李想做新能源汽車，本身對行業有充分認識，也只說十年內賺錢，“許家印肯定等不了十年，他要用房地產的方式‘快進快出’，這種恆大速度之下，行業覺得他不靠譜。”他認為，許家印忽略了汽車行業100年來打造的品牌，沒有品牌就沒有溢價，“柯尼塞格不足以騙中國老百姓。”
楊國強造機器人也強調“碧桂園速度”，千璽餐廳就計劃2020年量產單機機器人設備約5000台，而建築機器人也希望在2020年實現量產，這顯然不符合行業規律，從博智林高層頻繁變動也可見一斑。
2018年7月，發那科機器人研究所總工程師沈崗就任博智林首任執行總裁，但2019年5月，不足一年時間便離任。接着，西門子高管周小天加入博智林，2019年9月，不足4個月也辭職。
究其原因，業內人士認為，與來自地產版塊的總裁張瑛、副總裁朱劍敏和執行總裁張志遠有關，博智林內部員工曾對媒體透露，周小天因與張瑛有矛盾，故而離開。把地產行業的慣用思維套用到機器人研发上，恐難以適用。
看來，房企能搞好副業這件事令人質疑。
不過，值得一提的是，TOP 6房企綠地的副業綠地金融彷彿很能打。今年，綠地表示將對綠地金融進行数字化轉型，並在三年內實現分拆上市。路透社8月31日報道稱，綠地金融計劃在IPO之前至多融資60億元，綠地金融估值或將增至340億元。而截至發稿，綠地的總市值也僅有769億元。
資料显示，綠地金融成立於2011年，2014年資深金融從業者耿靖入職，當年公司業務規模達200億元。目前，公司已獲得包括銀行、證券、信託、支付、網絡小貸等在內多元化金融牌照。2019年年報显示，綠地金融實現凈利潤30.6億元，資產規模達到400.54億元。2020年前三季度，綠地實現利潤總額228億元，同比增長2.5%，而金融產業共實現利潤總額25億元，同比增長10%，佔總利潤的11%。
華西證券研報显示，踩中“三條紅線”的綠地，截至三季度末，剔除預收賬款后的資產負債率為53.2%，較去年同期上升1.6個百分點，凈負債率為183.45%，較去年同期增加10.4個百分點。近期，深圳前海天璣財富公司暴雷，也引出綠地成都項目資金鏈斷裂事實。深陷債務困境的綠地，能否靠副業突圍，值得繼續關注。
房企副業的盤越做越大，但能否像曾經的房地產主業這般輝煌，讓大佬們賺個盆滿缽滿，還是個未知數。
【本文作者侯燕婷，由合作夥伴燃財經授權發布，文章版權歸原作者及原出處所有，轉載請聯繫原出處。文章系作者個人觀點，不代表立場。如內容、圖片有任何版權問題，請聯繫（editor@zero2ipo.com.cn）處理。】
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