高價地難賣出“高溢價” 去年地王“被破發”或虧本
■本報記者 王麗新
“限價”政策並未大面積放鬆，“地王”不虧邏輯或將被打破。對於2016年一、二線城市的地王和高價地來說，當初開發商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場景，很有可能將演變為財務報表上的虧損數據。
昨日，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下，短期內確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發”，或難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。
另據《證券日報》記者了解，關於2016年誕生的地王的命運，有些仍趴着不動，有些在緩慢建設當中，有些則找到了合作夥伴，正在醞釀入市。但不管是哪一種，短期內確實都面臨着無法再以預期價格入市的壓力，這意味着不但難以實現高溢價賣房，虧本也將成為大概率事件。
入市遭拖延
“高溢價”賣房難實現
以現在開發商的能力來看，一般從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間，高價地可能稍微緩慢一些，但依然可以實現高周轉。簡言之，根據地產項目開發周期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會在今年或是明年上市銷售。
但從目前的市場環境來看，調控短期內不會放鬆。更重要的是，今年不少城市的“限價”政策嚴重拖長了這類地塊的開發周期。
據同策研究院監測，今年不少城市賣房都要按當地政府批準的價格來賣。這一限價措施2016年在南京、蘇州等地首現，2017年則已經推廣到了全國十幾個城市。
因此，有些房企迫於資金壓力或是拿地必須動工的時效限制影響，“虧本買賣”也只能硬着頭皮做，而且現在市場上也已經出現了這樣的苗頭。例如，前不久南京某樓盤毛坯均價25700元-25900元/平方米，該樓盤樓面地價22000元/平方米，房價僅比地價高3000元/平方米左右，接近“地價”賣房。
有這麼一類公司，公司定位於做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做“高溢價”，在拿地的時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現“地王”項目的收益。但是在今年市場長時間處於低迷期，“高溢價”就很難實現。而且這一低迷期將繼續延長。同時，由於這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。
事實上，除了去年的地王項目，過去的高價地也受到了衝擊。據《證券日報》記者獲悉，北京某個豪宅項目，曾計劃去年入市，但“8萬元紅線”限制之下，該項目預計以“10萬元+”的銷售單價入市遭到阻礙，其開發商為了盈利考慮，至今仍未入市，項目具備預售條件一年以上尚未開售，資金壓力可見一斑。而在北京樓市，這類項目並不少，時間拖得越長，資金成本越高，對項目的利潤侵蝕程度也隨之越高。
地王或陷入虧本
激進搶地房企壓力陡增
盤點2016年爭搶地王的房企，《證券日報》記者發現，有擴張需求的中小房企更為激進。事實上，這類房企信用評級較低，拿到低成本融資能力比大型房企更差，高價地在手無法快速變成現金，將會把企業拖進危機之中。
對此，同策研究院也表示，以閩系房企為代表的激進型房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻製造“地王”，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重透支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉策略回籠資金的手段失靈。同時，資本市場融資成本居高不下，此時，這類企業拿“地王”的快感不在，已經受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。
另外，過度依賴民間資本的企業和沒有戰略規劃與風險控制標準的企業也將遭遇巨大壓力。同策研究院認為，過度依賴民間資本的企業，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業遭遇資金鏈危機；沒有明確拿地戰略與風險評估機制的企業搶地王，屬於市場跟風者，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨後市場瞬息萬變，這類企業對“地王”樓盤難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。
值得關注的是，對市場有預判的開發商早有所準備。比如，信達地產與泰禾集團合作開發項目，或者一些房企將高價地轉讓部分股權，合作開發，分攤風險。
“在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。”同策研究院認為，房企由競爭轉為“競合”，優化市場資源配置，有可能實現高價地的最大收益。
更重要的是，開發商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續生存。企業需要尋求銀行財團的大力支持，或是擁有充裕的現金流與融資渠道。今年，為了獲得更多資金，無論是重回A股，海外融資、中期票據、債券融資等，越來越多房企在努力開拓創新融資方式，甚至一些表外高成本的融資，這也有可能成為房企的利潤黑洞。
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