以房養老核貸破千件！第一銀行揭背後社會需求：銀髮族不再怕退休金不夠

第一銀行宣布，截至今年第三季，其以房養老貸款業務累計核貸件數正式突破一千件，總核貸金額超過新台幣50億元。這項被視為退休理財新選項的金融方案，過去幾年推廣速度不算快，如今卻在短短一年內達到千件里程碑，背後反映的不只是銀行業務成功，更是台灣社會對退休金不足、房產活用需求的強烈訊號。第一銀行表示，隨著高齡化社會加速，許多長輩名下擁有房產但現金流不足，傳統的「養兒防老」觀念逐漸式微，取而代之的是「以房養老」的自主退休模式。銀行觀察到，申請者平均年齡約65歲，核貸金額多落在300萬至600萬元之間，主要用於支應日常生活開銷、醫療費用或改善居住品質。更值得注意的是，申請者中不乏年輕子女代為諮詢的案例，顯示跨世代對於退休規劃的共識正在形成。然而，千件背後也隱藏著社會結構的轉變。台灣65歲以上人口已突破400萬，但許多勞工退休金僅有百萬等級，難以支撐長達20年以上的退休生活。房產作為多數家庭最大資產，如何將其轉化為穩定現金流，成為迫切課題。第一銀行指出，推廣過程中最大挑戰在於長輩對「賣房」或「抵押」的抗拒，但透過彈性設計——如終身領取、保留繼承權等機制，逐漸降低疑慮。此外，政府和金融機構的合作也扮演關鍵角色，例如提供利息補貼或放寬貸款成數。這波千件核貸的背後，不僅是業務數字，更是一場社會福利與金融創新的交匯，為台灣的銀髮經濟寫下新頁。

以房養老怎麼運作？第一銀行如何打造信任基礎？

以房養老，又稱逆向抵押貸款，核心概念是讓長輩將名下房產抵押給銀行，銀行按月撥付一筆生活費，直到房產出售或繼承。第一銀行推出的方案中，借款人可選擇終身領取或固定年期領取，且不影響原有居住權，同時保留房產繼承給子女的彈性。為了克服傳統觀念障礙，銀行特別設計「安心機制」，例如：若貸款餘額超過房產價值，銀行不追討差額；若借款人提前離世，未領完的款項可由繼承人結清貸款後贖回房產。這些設計大幅降低長輩對於「沒房子留給孩子」的擔憂。此外，第一銀行在申辦流程上簡化文件、提供到府服務，並與律師、會計師合作，確保長輩充分理解合約。銀行也設立專責團隊，不定期舉辦社區講座，用在地案例說明以房養老如何改善生活品質。截至今年，第一銀行的核貸覆蓋率已擴及全台各縣市，尤其在中南部城市成長顯著，顯示偏鄉長輩對退休現金流的需求更為迫切。

社會需求三大驅動力：高齡化、房價飆漲、退休金不足

千件核貸背後，是台灣社會難以迴避的三重壓力。首先是高齡化速度驚人，國發會預估2025年台灣將進入超高齡社會，每五人就有一人超過65歲，退休年數平均長達20年以上。然而，勞保年金給付有限，根據勞動部統計，每月平均請領金額僅約1.8萬元，扣除基本開銷後所剩無幾。其次，房價長年走高，讓許多長輩累積高額房產卻無法變現，特別是都會區，一間公寓動輒上千萬，但長輩生活費卻捉襟見肘。以房養老剛好成為解方：將不動產的「帳面價值」轉化為「實際金流」。第三是家族結構改變，少子化導致子女無力或無意全額扶養長輩，長輩也傾向不拖累子女。第一銀行業務主管透露，申請案件中有三成是子女主動提案，希望父母能擁有自主收入。這些社會需求疊加，使得以房養老從邊緣選項躍升為主流討論話題。

未來挑戰與機會：金融監理、市場教育與產品創新

儘管核貸破千件，以房養老在台灣仍有長路要走。金管會數據顯示，全體銀行以房養老總核貸件數約六千件，相較於潛在需求仍屬小眾。主要瓶頸在於市場認知不足，許多長輩對「抵押」抱持負面印象，擔心失去房產主控權。第一銀行持續透過簡易文宣、小型說明會，甚至與里長合作，用「在地人講在地話」的方式溝通。另一個挑戰是利率與通膨風險，現行方案多採浮動利率，若利率上升，每月領取金額可能縮水。銀行業者建議，應發展政府保證或補貼的固定利率產品，讓長輩有更穩定預期。此外，跨部門監理協調也是關鍵，以房養老涉及銀行、保險、地政及社福單位，若能整合成單一窗口，可大幅降低申辦複雜度。第一銀行已與信託公會合作，推動「信託+以房養老」模式，將每月撥款交由銀行信託管理，確保專款專用。未來若搭配長照險、年金險等商品，可打造更全面的退休保護網。千件只是一個起點，隨社會共識凝聚，以房養老有機會成為台灣銀髮族的標準配備。

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